公司保留相对来说比较多的现金,是因为到目前为止我们感觉到,地产市场仍有相当多的机会,未来或许有更好的盈利前景。

3月23日,万科在其深圳新总部召开了2009年度股东大会,万科董事会主席王石、总裁郁亮等高管均出席了股东会议,与股东交流。就股东提出的有关分红、盈利以及公司策略方面的疑问,王石、郁亮更是亲自一一作答。

以下是万科股东会上王石、郁亮与投资者的问答实录。

Q:今年万科的业绩表现优秀,为什么分红和去年差不多?这是基于什么样的考量?

郁亮:究竟股东对我们的回报要求是以分红方式体现,还是以增长来体现、或以ROE来体现,我们也在权衡。确实在今年,公司保留了相对来说比较多的现金,对万科而言,可能有更多的机会。去年我们买地约1036万平方米,相对来说是最近两三年比较少的一次。到目前为止我们可以感觉到,地产市场仍有相当多的机会,未来或许有更好的盈利前景。基于这样的考虑,我们还是按照我们的想法来提交了方案。

Q:万科现在的规模比中海大很多,但是看年报,中海的毛利率、净利率还有净资产收益都比万科要高很多,盈利也要高很多,万科和中海的差距到底表现在哪里?

郁亮:确实中海的利润比我们高,大概65亿左右,其中大概9亿是物业重估的利益。去掉这些,其实规模比我们小。我们双方的市场规模是差不多的,但是中海跟万科在定位上有不同。万科的定位是主流住宅。尽管过去一年来看,万科做中高端的项目盈利确实比中端项目的盈利要好一些,但做主流住宅这是我们的策略。有一点是万科值得向中海学习的,就是在成本管理方面我们还有改进的余地。不管怎么说,万科2010年开始,万科的盈利水平也将根据规模的提高而提高。万科在从规模向效益的转型中,我们也希望在盈利上有良好的表现。

Q:在2007年参加万科分发在投资方面是一个很大的失败,25块钱一股,按照万科几年分红情况计算的话,几百年也收不回来。万科能不能也做一个承诺,就是善待中小投资者,其实跟随着万科,最终也有停下脚步的时候,现在算一下,还是增值太少。

王石:关于股市价格。我们应该总的来看,万科并没有脱离股市的大势,现在也应该这样来看。但发行的股票价格不稳定,所以很多时候来讲,是有一个调整。另外比如说期权,我们实际上也没有达到原来的目标,这也是事实,我们也无可奈何,我想无论如何这些是万科和大家都一直关心的问题。现在可能还是有这样的一个声音,还是有这么一个争议,到底万科将来的发展是怎么样的,我想说的是包括刚才提到与中海盈利的对比,就是一个表态,非常明确,中海有很多值得我们学习的地方。

再来我们应该看到万科有主流的战略发展,真正的是从业务发展的角度去出发,今年是万科新的元年。经过了这么多年万科的发展应该看到,绿色住宅作为万科竞争的潜力,尽管现在表现在资产负债表上还不是很明显,但在两三年后,一定会有明显体现。万科做的,从某种角度来讲,可能就是未来的趋势。

现在我们也看到了一种现象,以精装修为例,万科前几年推动精装修的时候,给同行造成了很大的影响。同行也开始推动精装修,但是到了09年,突然很多房子不用精装修了,为什么?因为房子太好卖了,公司来不及装修了就卖房子了。但是我从房地产景气历史的角度来看,像09年这样的世道是不可能持久下去的。当然也不会像08年那样差,正常的而是应该会处在08年和09年平均的状态。

如果市场稍微不好,现在国家的政策非常明确就是打压资产泡沫,显然当前市场的购买力就不像原来那么好,消费者就会选择精装修。在这种选择当中,万科很明显的处在优势。实际上万科正处在一个变化阶段,从过去的营销型转型,向研发技术型转化,这就是核心竞争力的改变,这一条也非常地明确。

Q:上一次开会,公司就提出来有一个新的股权激励计划,我就想了解你们在未来有一个怎样的计划?

王石:第一、期权计划目前是没有的,已经取消了。如何加强对管理层激励的计划,我们也在权衡。第二、不是说这样的一个激励简单的就会实现,我们将如何实现,我们对管理层激励应该更有节制,更有针对性,这是我们现在要考虑的。

郁亮:据我所知,薪酬委员会确实也在为我们着想,在酝酿新的一个长期的激励方案。但是长期激励方案是一个绩效方案,可能不一定是以期权,或者股票激励计划来凸显,无非就是说把我们管理层的行为引导到与长期的利益需求相关。因为相对来说,不会仅仅注重利润的短期表现。因为我们这么一个庞大的公司,比如说我卖一些土地出去,我转变一些项目股权,我就能获得相当的收益,我们都是以历史成本计算的。所以短期业绩要运作的话是比较容易的,现在我们在琢磨应该是怎么样把我们管理层的行为与董事会认可的长期激励行为连接在一起。应该说这件事情还在酝酿之中,我估计暂时还没有具体成形的方案。

万科历史上,有两次股权激励计划,一次是93年的时候,当时证监会还没有,只有人民银行的时候,也批准了我们九年的计划。九年的计划里面,同样也是实行了三年,同样也是有执行期。最后证监会说我没有批过你,但是我们已经有了,但是它不认我们,我们只好就取消了。所以我们已经连续第二次做激励计划了,长期计划只做了一期的,所以我们这一期会长。当然我们现在薪酬委员会和我们也在研究这项体系。

Q:我想问一下王主席,公司对于商业地产这一块有什么考虑?

王石:对于商业地产,万科的策略可能会有所变化,比如说去年下半年有所调整。以万科过去的策略来讲,除了小型开发和小型配套的商业地产开发之外,我们不介入专门的商业地产开发。现在出现一体化了,一般来讲像一个小区也会有配套。因为万科现在开工的面积将近850万平米,即使进来一些配套的商业,配套的写字楼,配套的酒店,这些都是有规模的。

第二个考虑更多的是,现在市场发生了变化,比如说像过去这么多年大量的拆迁,大量成片扩充的城市,慢慢的也从此开始,商业地产这块也走得越来越深。现在更多的城市改造,很多的项目就是综合体。所以你拿地后的项目规划也得建一些这样的写字楼,商场和酒店。因为万科的规模大,即使这样的项目数量很少,也需要专门考虑。但是我觉得无论如何万科依然会保持以住宅开发商为主流的情形,而不是因为有了这些项目就说转型商场了,转型写字楼了。万科还是紧紧围绕着这样一个住宅开发的主旋律来配套的。

Q:万科112个亿的增发,是去年下半年就开始提出这个方案,但是到现在就一直没有什么动静?

郁亮:我们112亿的投资方案去年提出之后,到现在还没有具体时间表,因为证监会还没有通知我们。据说国土资源部还没有具体的意见,现在国土资源部也能发表意见了,更多的程序要走了,所以现在还没有时间表。

王石:我们看这两年万科希望的增发,确实有一个公司的发展和股东的期望,我想说的是这两年,我们原来计划的是增发后扩大规模,但是我们现在这个发展的速度放慢了。所以应该说万科做到这样规模的时候,我们更应该优先考虑增发,所以万科的发展还有待继续成长。

Q:万科最近的策略是转向二三线城市,当地的一些开发商好像听说万科来了,就会说周边的楼盘就开始涨价。万科对于这件事是怎么看的?大家一听说万科来了,就涨价了,万科怎么看这件事的?

王石:万科现在在三大地区是纵深发展。最典型的就像在珠三角,一个重点是广州,但纵深发展就是像东莞、佛山、中山、珠海等这样一些城市。我们现在在华东地区是这样做的,在北方地区也是这样做。但是除此之外,也开始从中部、西部进入,进一步来讲应该都是从中小城市开始。比如中部、西部的像贵阳,乌鲁木齐,像太原,像唐山等这样的城市,万科都准备进入。万科这样的布局,他的优势是,这样发展下去非常有利,非常方便万科做进一步的策略,这是万科的优点。

对于下一步来讲,我们去中西部是从去年开始发展,但其中有个是万科很重要的策略就是--不拿地王。去年我们也想,但我们也没拿亚运城的项目。没拿地王的同时又给我们带来了其他的优势,也不能说我们没拿地王所以机会就少了点,这只是一个策略。从目前来讲,万科去年拿到的土地是相当于06年的两倍。我们知道07年是高价,最高的价格,08年调整了一下,09年又发生了涨价。一线城市的土地价格逐渐上升,但是万科的土地价格是相当于06年的。所以最终万科还是选择了减低风险这样的策略。

至于说万科到了地方,地价就上升,这个问题我觉得是这样的,我觉得最早是这样的,但是现在不是。但是过去确实是有这样的一个印象,像万科在80年代末到90年代中期,我们在开发时是这样的。因为万科更多的是去城郊,这些地方有些开发商看不上,那万科去了。自然而然,万科的规划一带动,地价就会上涨。再一个是有一个说法,万科的房价高于我们同地区的几千块钱,实际上这种现象,已经有了变化,因为万科不是带动地价上涨的原因。你比如说万科进入了很多城市,全国大开发商有的可能也进去了,但可能是他们投入的精力不够,万科去了以后,因为带动了消费者新的期望值,万科开发出来的产品跟当地的产品有不一样,那么价格也会比本地区的高一些,这也是事实。但是总的来讲,如果一定说万科的房价会高,那一定是因为我们的产品是讲环保的,讲质量的,所以如果说房价高一点,消费者也是能够接受的,这也不是问题。

实际上在中国,一线城市的价格偏高,确实偏高,再往下去的话会有大问题的。但是会有很多二线城市,三线城市是有一些价格空间的。在这个时候万科进去,我觉得价格还是偏低。我讲的是事实,现在确实有这样的情况,就是很多城市都非常希望我们去。但是万科现在的精力相当有限。即使我们中西部从去年到现在发展的很快,但比例还是很轻,万科的重点还是在东部,基本上是在东南部赚钱。总的来讲,万科目前在开发的节奏把握上和地域部署上来讲,是很有前景的。

郁亮:一个市长跟我讲,说为什么希望万科去二三线城市呢?说万科去能够平抑房价。我们没听明白,怎么平抑房价?他说万科来了以后,去那里就可以带来竞争,什么竞争?你去了以后,全国的几个主要开发商都跟着一块儿来。这样的话,你们每个季度,每个月都要比赛。每个月,每个季度不是都有季报,你们都是快速周转,是上市公司的主要发展商,都必须快速开发、周转。这快速周转一开发呢,就会带动整个当地的房价性价比的提升,这都是因为竞争所带来的。万科去的地方,竞争不够,所以有新的说法是,万科带来的房价上升,可能带来的是合理的性价比价格。